Direito Imobiliário na Flórida para Brasileiros

Perguntas Frequentes — Imobiliário

O que é FIRPTA e quanto retém na venda de imóvel por brasileiro?

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) retém 15% do preço de venda quando o vendedor é estrangeiro não-residente. Em vendas residenciais entre US$ 300K e US$ 1M onde o comprador vai morar no imóvel, retém 10%. Acima de US$ 1M, sempre 15%. A retenção é antecipação de imposto — o ganho real pode ser menor; é possível pedir Withholding Certificate ao IRS para reduzir a retenção antes do closing.

Brasileiro deve comprar imóvel via LLC ou em nome próprio?

Quase sempre via LLC (estrutura mais comum: LLC Flórida holding + LLC Delaware por imóvel). Razões: (1) proteção patrimonial — credor de um imóvel não atinge os outros, (2) §871(d) election — converte renda de aluguel para tributação em lucro líquido (não 30% sobre o bruto), (3) imposto sobre herança — sem LLC, a isenção é apenas US$ 60K para não-residente, com taxação até 40% federal acima disso.

Brasileiros podem financiar imóvel nos EUA sem SSN?

Sim, via Foreign National Loans (também chamado ITIN loans). Bancos especializados aceitam ITIN no lugar do SSN. Down payment típico: 30 a 40% (vs 20% para residentes), juros 1 a 2 pontos acima da prime. Documentação requer prova de renda e carta de imposto brasileira traduzida. Atendemos a documentação jurídica do closing — o financiamento em si é tratado pelo banco.

Quanto custa um closing residencial na Flórida?

Para o comprador: aproximadamente 2 a 3% do preço (title insurance, taxes prorratados, recording fees, advogado). Para o vendedor: 6 a 8% (comissão do corretor 5 a 6%, doc stamps no deed, settlement fees). Em Flórida, taxa de transferência (doc stamps) é US$ 0,70 por US$ 100 de preço — sai do vendedor por padrão.

Como declaro à BACEN o imóvel comprado nos EUA?

Brasileiros com bens fora do Brasil acima de US$ 1.000.000 (em 31/dez) declaram CBE (Capital Brasileiro no Exterior) anualmente ao Banco Central. Acima de US$ 100M é trimestral. Multas por não-declaração começam em R$ 25.000. Não fazemos a declaração CBE diretamente — coordenamos com o contador brasileiro do cliente para alinhar a estrutura LLC à declaração.

Vocês representam comprador, vendedor, ou title company?

Representamos exclusivamente comprador OU vendedor — não a title company. A title company é parte neutra do processo (emite seguro de título, faz recording); o advogado próprio garante que seu lado da transação está protegido. Em Flórida, o uso de advogado é OPCIONAL para closings residenciais, mas obrigatório para a maioria dos comerciais. Recomendado em todos os casos para estrangeiros.